Затратный метод
Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства подобного объекта (здания) за вычетом амортизации (износа). Метод затрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.
Использование метода затрат для определения стоимости недвижимости показано на рис. 1.
Пример.
Определение стоимости приватизированного предприятия методом затрат.
Площадь земельного участка составляет 4000 кв. м. нормативная цена земли - 35 руб. за 1 кв. м.
Рис. 1.
1. Стоимость земельного участка – 35*4000 =140 тыс. руб.
2. Стоимость строительства главного сооружения по составленной смете - 100 тыс. руб.
3. Косвенные издержки включают в себя расходы на консультации, юридическое обслуживание, на оформление документов, страхование, рекламу, эксплуатацию сооружения и др. Сумма их определяется расчетно-аналитическим методом и по расчету составляет 20% стоимости строительства главного сооружения.
20*100:100=20 тыс. руб.
4. Прибыль, которую предполагает получить предприниматель на вложенный капитал, определяется расчетно-аналитическим методом. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 30%. За сумму вложенного капитала принимается капитал, вложенный в земельный участок, в главное сооружение и косвенные издержки.
140 +100+20 = 260 тыс. руб.
Прибыль равна 30*260:100=78 тыс. руб.
6. Износ сооружения принимается в размере 5% стоимости строительства – 5*100:100= 5 тыс. руб.
7. Стоимость главного сооружения с учетом общего износа - 100+20+78-5 = 193 тыс. руб.
8. Стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете составляет 20 тыс. руб. Износ 5% - 5*20:100=1 тыс. руб.
Стоимость с учетом износа - 20 - 1 =19 тыс. руб.
9. Рыночная стоимость права собственности на недвижимость- 140+193+19 = 352 тыс. руб.
Другие материалы
Планирование кадров предприятия и их подбор
Для всех организаций – больших и малых, коммерческих и некоммерческих, для любых предприятий управление людьми имеет важное значение. Без людей нет организации. Без нужных людей, без специалистов ни одна организация не сможет д ...
Отраслевая организация промышленности Чувашской республики
Промышленность занимает ведущее место в экономике Чувашской Республики,
обеспечивая одну треть создаваемого валового продукта. На предприятиях этой
отрасли сосредоточено свыше 30% занятого населения и половина основных
пр ...